INTRODUCTION A LA BULGARIE

Ce chapitre vous donnera une brève vue d’ensemble du pays. Cela vous rendra la vie plus facile lorsque vous serez plonge dans ce pays magnifique.

La Bulgarie se situe au sud est de l’Europe, à la pointe de la péninsule balkanique. Ses frontières donnent sur la Turquie, la Grèce, la Roumanie, la Serbie et la Macédoine.

Carte
La Bulgarie compte 1h d avance sur la France (GMT+2)
Voyager vers la Bulgarie vous prendra 2h à 2h30 de voyage par avion.
La population bulgare se monte à 8 millions d habitants, avec une densité inferieure à la moyenne européenne.
La monnaie qui y est en cours est le Léva, un Euro correspond environ a 2 Lev.
La langue parlée est le Bulgare.
La Bulgarie a rejoint l OTAN en 2004 et fait partie de l’Union Européenne depuis le 1^er janvier 2007.

Relief
Le climat prédominant en Bulgarie est tempère (2000 a 4000 heure de jour/an). 4 Saisons. Chaud et sec l’été. La température moyenne d avril à septembre est de 23 degrés. Les hivers sont froids et neigeux, avec une température moyenne de 0 degrés. La température annuelle moyenne est de 10.5 degrés. Un climat méditerranéen, avec des étés sec et des hivers humides, prévalant dans la vallée des montagnes de Rhodope, au sud ouest du pays.
La montagne occupe la moitie du territoire, avec des montagnes atteignant 1600m de hauteur. Elles représentent 5% du territoire bulgare. Les montagnes sont facilement accessibles et la présence des villes et villages en leur sein préservent l esprit authentique des bulgares et leur hospitalité, acceptant chaleureusement les touristes.

La faune et la Flore
La Bulgarie recouvre de nombreuses régions qui ont réussi à préserver des sites à l’ état naturel, préservant ainsi une riche bio diversité. La végétation actuelle démontre une diversité écologique hors du commun, composée de 12 360 diverses espèces, dont 3700 sont des plantes hautes. Plus de 250 espèces sont uniques au monde, telles la Rila primerose, la violette des Balkans, la tulipe rhodopsine que vous pourrez contempler parmi cette flore luxuriante et chatoyante.

POURQUOI INVESTIR EN BULGARIE

Depuis l’introduction du crécy bocard en 1997, la Bulgarie est un pays politiquement stable, dote d’une économie florissante. Les conditions préférentielles et les garanties pour les investisseurs étrangers ont généré des opportunités de business et un potentiel de gain d investissement. Les prix de l’immobilier bulgare sont de loin les plus bas des principales destinations européennes. Le marche bulgare est inexploitée et encore sous développe, donc attractif et profitable a court terme pour des investisseurs bien informes.
Les propriétés en Bulgarie offrent donc des perspectives intéressantes, si on considère l’engouement qu’elle pourra générer dans quelques années et l’afflux de plus en plus important d’investissement qui s’y dirigent.
La majorité des gens qui achètent en Bulgarie recherchent une résidence secondaire ou un lieu de vacance, avec un projet d’installation à la retraite. Bien sur, il y a également un nombre croissant d investisseurs qui désirent simplement acheter une propriété en vue de faire des plus values sur le court ou long terme. Cet intérêt croit, tout autant que le nombre de touriste qui s’amassent sur les plages de la mer noire.

Bien qu’acheter une propriété en Bulgarie ne diffère pas d acheter dans tout autre pays (c est aussi stressant que d’acheter a Paris par exemple), il existe quelques différences.
Celles ci sont décrites dans la section « le processus d’achat ».

RAISON 1

L’ensemble des prévisions estime que les prix de l’immobilier continueront à évoluer à un rythme annuel a 2 chiffres pour plusieurs raisons :

Les prix de l immobilier bulgare sont extrêmement bas par rapport a ceux qui ont cours en Europe occidentale et par rapport a la plupart des pays d Europe de l’est.
L’harmonisation de la législation bulgare avec les pays de l Union signifie que le processus actuel pour la transaction immobilière en Bulgarie n’est pas très différentes de celles qui prédominent en Europe de l’Ouest, bien qu’il y ait quelques différences qui doivent être intégrées pour aller dans le bon sens.
L Association nationale des propriétés immobilières a commence son activité en 1994.
Un bon exemple est le système « 2/3 », selon lequel un acheteur « occidental » peut retrouver le prix d’une propriété en Bulgarie par rapport a son prix en Europe de l’Ouest, et ce pour exactement les mêmes caractéristiques.

Le cout associe à une transaction immobilier en Bulgarie est généralement bien inferieur a celui en cours dans les pays développes, même si ces problèmes augmentent, comme les prix de maintenance et le prix des rénovations. La grande majorité des propriétés bulgares sont vendues sans locataires, et plus de 90% de celles qui sont occupées le sont par leur propriétaire.
Apres la période de transition vers l’économie de marche, le développement du marché immobilier de détail a connu des difficultés mais est reste stable. D’autre part, la volonté politique d’ouverture vers le tourisme internationale a permis la construction de grands complexes le long de la mer noire.
Le marche de l’immobilier bulgare (âpres 10 ans de transition du communisme vers le système d économies de marche) commence juste à approcher des conditions qui existent dans les pays développés.
Les prix des propriétés et terrains en Bulgarie sont sans aucun doute une bonne valeur. C est probablement dû en partie à la négligence dont on fait preuve les bulgares à leurs égards tout au long de leur histoire, mais également a la sous évaluation du Lev. De plus, Les restrictions qui ont été en cours pour limiter sa capacité des étrangers à investir ont affecte la liquidité du marche.
Avec un pouvoir d achat en hausse qui va engendrer une inflation. Sur la mer noire, ceci convergera en plus avec l afflux de touristes de plus en plus importants, choisissant la Bulgarie comme alternative a l Espagne, le Portugal ou la Grèce.

La Bulgarie doit également être vu comme un pays fraichement accueilli au sein de l’OTAN, et comme de l Union Européenne. Ceci, combiner avec les annulations des restrictions sur les investissements étrangers (due a une incompatibilité avec les règles de l Union) a engendré une augmentation de la liquidité sur le marche de l’ immobilier, et par conséquent le niveau des prix.

Les anglais étant souvent a la pointe de la recherche de la plus value immobilières, de nombreux journaux et magazines se sont penche sur le sujet, expliquant a chaque fois que les gains potentiels sont hors du commun.

Bien sur les conditions qui permettent un essor des prix ne datent pas d hier et ce ne sont pas les journaux qui les ont découverts les premiers. L’acceptation de la Bulgarie à l OTAN, et surtout son adhésion à l UE, ne peuvent que jouer un rôle moteur. Le faible niveau des prix pourrait également suggérer des « mauvais cotes » qui rendrait l’investissement risqué.

Deux zones ont probablement le plus de chances de connaitre l’inflation la plus élevée. Il s agit des centres et des abords des 2 grandes villes côtières du pays : Varna et Burgas, et bien sur également toutes les localisations de première qualité sur la mer noire.

Tandis qu’ il apparaissait quelques temps encore que les prix des propriétés commençaient tout juste à se détacher de leur prix historique les plus bas, il est probablement vrai aussi que la Bulgarie avait besoin d un « coup de pouce » pour pousser le marche vers le haut. Il était nécessaire d’avoir ce coup de pouce venant de l’extérieur du pays, pour qu’il soit mené par le secteur prive et non le secteur public.
Le grand coup de pouce vient en fait de l’Union Européenne depuis son adhésion en 2007.

RAISON 2
La destination touristique au plus fort développement en Europe

Le développement du secteur touristique bulgare est le plus rapide d Europe.
Les Grecs sont les plus nombreux à passer les frontières (547 000 visiteurs), suivis des allemands et Macédoniens. La part des touristes venant de l’Union Européenne augmentent a grand pas (de nombreux russes séjournent également dans le pays).
Selon la Commission de Tourisme Européenne, la Bulgarie est le plus au plus fort développement dans le secteur touristique sur le vieux continent.

La rénovation des infrastructures touristiques est aujourd'hui la priorité du ministère du commerce et de tourisme, et même du gouvernement dans son ensemble. Les principales zones touristiques sont d une part les stations de skis chers aux européens de l’ouest, et d’autres parts les plages de la mer noire, populaire depuis longtemps dans la population d Europe de l’Est.

Le secteur touristique est aujourd'hui l’industrie qui connait la plus forte croissance dans le pays Le cout de la vie attire évidemment le plus grand nombre de touristes (sachez qu’aller au restaurant a trois personnes et prendre un menu lambda accompagne d un vin vous coutera 8 euros, contre 22 a Mallorque par exemple).

RAISON 3
Les Investissements encouragent par le gouvernement

La Bulgarie rassemble les facteurs permettant un générer un important flux d’investissement direct étranger.

-un investissement sociopolitique stable
- des politiques macro-économiques favorables au business
-environnement légal favorable au business
-système judiciaire indépendant
-des infrastructures télécom ou routier émergentes
-accès compétitif au marche
-disponibilité des facteurs productifs
-politique fiscal pro business

Quelles sont les incitations pour les investisseurs étrangers en Bulgarie ?

Quel est le traitement légal des investisseurs étrangers en Bulgarie ?
Egalite de traitement entre les Bulgares et les étrangers. Priorité aux accords internationaux qui garantissent des conditions favorables
Participation illimitée des étrangers tant que l activité est enregistre légalement en Bulgarie.

Comment établir une entreprise avec des capitaux étrangers en Bulgarie ?
Les investissements étrangers typiques impliquent différentes formes :
L'établissement d une joint venture
L’acquisition d’une compagnie à travers la privatisation
Créer une nouvelle entité
Ou se créer un portefeuille financier

Quels sont les types de statut préfères pour l’investissement étrangers ?
La forme la plus commune d organisations est la forme de société à responsabilité limitée. D autres types sont joint venture, filiale, entreprise individuelle, holding. Les filiales et représentant n ont pas d’entités légales

Est-ce que l’augmentation de participation dans le capital d une entreprise est limité ?
Non

Quelles sont les garanties pour les investissements étrangers en Bulgarie ?

Qui et comment obtenir les droits de propriétés sur une propriété bulgare ?
Les ressortissants étrangers et les entités étrangers peuvent acquérir des titres de propriétés sur les biens et les droits de propriétés limites sur les propriétés en République de Bulgarie.

Est-ce que les étrangers peuvent acquérir un doit de propriété en Bulgarie ?
Un individu étranger ne peut pas posséder un terrain (c’est une interdiction constitutionnelle). Toutefois, la loi concernant l’investissement étranger a revu les restrictions sur les acquisitions de terrain par des compagnies enregistrées en Bulgarie avec des participations étrangères.
En créant ou en se joignant à une compagnie locale, les étrangers peuvent acquérir un titre de propriété incluant les droits de propriété des terrains agricoles.

Quelles sont les régulations sur les importations et les exportations de monnaie par les étrangers ?
D une manière générale, Les personnes physiques résidentes et non résidentes doivent déclarer les sommes qui entrent ou sortent du territoire et ce, a partir de 5000 leva.

Avec quels pays la Bulgarie a été conclu des accords de libre échange ?
Les pays de l Union européenne, la Turquie, la Macédoine.

CHIFFRES ET INFORMATIONS SUR LA BULGARIE

Superficie110 910 km2
Population 7537000
Religion orthodoxe 83%, musulman 12%, catholique 1.7%, juifs 0.1%
Langues bulgares, mais également le russe, l anglais l allemand et le français sont parle dans les hôtels et complexe touristiques
Alphabet cyrillique, les panneaux sur les autoroutes, aéroports sont également en alphabet romain
Climat tempère, froid et humide en hiver, chaud et sec en été
Terrain
Capital Sofia, les autres villes Plovdiv, Varna, Bourgas, Veliko, Turnovo
Décalage horaire GMT+2 en hiver
GMT+3 en été
Monnaie la devise bulgare est le Lev, les cartes de crédit comme la visa, la Mastercard, American express, Access peuvent être utilises pour les paiements a l'hôtel, restaurants, location de voiture, billet d avions
Téléphone code du pays :+359
Sofia 3592
Plovdiv 35932
Vacance nationale 1er Janvier, nouvel an
3 mars-jour national (libération bulgare face a l empire ottoman)
Pâques- une semaine âpres le pâques catholique
1er mai, jour du travail
6 mai la journée de l armée bulgare
24 mai, journée de la culture bulgare et de l écriture slave
6 septembre- l unification bulgare
26 septembre le jour d indépendance
25 décembre noël

Gouvernement :
La Bulgarie est un pays indépendant, avec un parlement démocratismes élu. Chaque citoyen aux mêmes droits, quelque soit son sexe, nationalité, race, religion, éducation, statuts matériel ou social. La république de Bulgarie a approuve une nouvelle constitution en 1991. Les membres du parlement sont élus par des élections libres démocratiques. Les principaux points du gouvernement bulgares font suite :

Nom du pays République de Bulgarie
Type de gouvernement démocratie parlementaire
Divisions administratives Sofia
Constitution 28 provinces :Blagoevgrad, Burgas, Dobrouch, Gabrovo, Khaskovo,Kurdzhali, Kyustendil, Lovech, Montana, Pazardzhik, Pernik, Pleven, Plovdiv, Razgrad, Ruse, Shumen, Silistra, Sliven, Smolyan, Sofiya, Sofyia-Grad, Stara Zagora, Turgovishte, Varna, Veliko Turnovo, Vidin, Vratsa, Yambol
Système légal droit civil et droit pénal issu de code romain

Guide des régions bulgares

La Bulgarie est un pays varie offrant à la fois des plages méditerranéenne sur la mer noire et des pistes skiables telles que celles de Bansko. Les investissements se regroupent couramment sur :
- les cote méditerranéenne, particulièrement autour d’Albena, Cote du soleil, Sables d’or, Bourgas et Varna.
- la capitale Sofia
- les montagnes, particulièrement Bansko

Les ressources touristiques

Les cotes de la mer noire présentent un climat très plaisant, de belles plages couvertes de sables fins. Sa beauté naturelle leur a donne une renommée internationale. De nombreux hôtels permettent d accueillir des touristes de plus en plus nombreux. De nombreux yacht club et marina vous offrent également la possibilité de vous adonner aux sports marins. De nombreux complexes sportifs vous permettront également de vous distraire avec des courts de tennis, de squash, des piscines et de l équitation.

Albena se situe au sein d un golf au bord de la mer noire, fameux pour ses jardins arbores, a 30 km de l aéroport international de Varna. Avec un climat continental tempéré, de vastes plages de sables, une mer à l’eau claire, la région promet de jolies vacances de mai à octobre. C est un bel endroit très bien situe et desservie. C est à Albena que vous pourrez profité des belles plages et des nombreux night clubs et bars.

Cote du soleil est a 17 Km de Varna. Il s agit d une région avec de nombreuses forets, de belles plages et une eau claire. La région comporte un parc naturel. La plage principale fait 3.5km de long et 100m de large. La température moyenne en été est de 27-30 degrés, avec une eau à 25-28 degrés.

St Constantine et Helena est la plus ancienne ville touristique, qui a su préserver ses charmes. Elle se situe à 8km de Varna. Il s agit la probablement du plus bel endroit le long de la cote.

Cote du soleil
Situe a 36km au nord de Bourgas et a 90km au sud de Varna, il s agit la du plus grand complexe touristique de la cote de la mer noire. Il couvre plus de 100 hôtels, ériges le long des plages. Au sein d une petite baie naturelle, protégée par les cimes des montagnes des Balkans au nord, les six kilomètres de plages conduisent a Nessebar au sud. Il y règne un climat méditerranéen, avec 1700 heures d ensoleillement de mai à septembre et une température moyenne de 27 degrés. L offre de service et les divertissements pour enfants seront parfaits pour les familles.

Nessebar
La ville de Nessebar, fondée au 6eme siècle avant Jésus Christ par les grecs, est l un des sites préfères des touristes. Désigne au patrimoine mondiale de l humanité par l UNESCO en 1983, la petite ville attire prés d un million de visiteurs par an. Il s agit la du site historique le plus important de la cote, et la ville ne manque pas d hôtels, de restaurants et de boites de nuit.

Sozopol
Situe a 34 km au sud de Bourgas, Sozopol est la ville la plus charmante de la cote. Fondée en 610 avant Jésus christ par les grecques qui en firent leur première colonie de la cote. Aujourd'hui, Les touristes apprécient son ambiance, avec ses deux plages de sables fins, et les maisons typiques de pierres du 19eme siècle et les maisons de bois. Sozopol est pendant l été un lieu rempli de touristes et très vivant, l hiver la ville redevient un paisible village de pécheurs qui attire les artistes et les écrivains.

Les MONTAGNES BULGARES

Bansko
Bansko est le plus récent des complexes de sports d hiver, il a été découvert par les touristes il y a peu de temps. Bansko offre une combinaison parfaite entre la nature a l état sauvage et l atmosphère d une veille petite ville bulgare. Situe au sud ouest de la Bulgarie, au pied d une des plus belles montagnes du pays (le Pirin), il s agit d une zone préservée, incluse au patrimoine mondiale de l humanité.
Bansko est à 160km de Sofia. Les conditions de ski sont excellentes, et présentent les mêmes caractéristiques que les Alpes (la montagne des Pirin rassemble 3 sommets à plus de 2900m). Les pistes proposées raviront les novices comme les experts, et elles sont maintenus dans de bonnes conditions. La ville de Bansko en elle-même attire également les visiteurs avec ses 120 monuments culturels et les musées. La région est également fameuse pour sa cuisine et son folklore colore. La plupart des visiteurs ont du mal à quitter cette ville !

Borovetz
Le plus vieux et le plus gros complexe d hiver de Bulgarie. Il a vu passer de nombreux champions bulgares dans les disciplines d hiver. Situe à 1350m au dessus du niveau de la mer, sur le versant nord de la montagne Rila au milieu des forets de pins. Borovetz est situe au pied du pic Moussalla (2925m), le sommet le plus haut de la péninsule balkanique. La ville est facilement accessible, a une distance de 73km de Sofia.
Etabli a la fin du 19eme siècle, a l époque la ville était le sanctuaire de chasse des rois bulgares. La ville a été au fur et à mesure développe comme un complexe moderne et haut de gamme, avec de luxueux hôtels et des grands restaurants.
Borovetz offre tout le panel de sports d hiver imaginables (du ski de fond au saut a ski). La ville a accueilli le championnat du monde de ski alpin à 2 reprises.

Pamporovo
Bienvenue dans les belles et hospitalières montagne Rhodope. Depuis la nuit des temps elles ont été source de légende et d histoires à travers les siècles. Pamporovo est considérée comme la perle des montagnes bulgares. Elle est située à 260km de Sofia et a 85km du sud de Plovdiv. Le climat en hiver est modère qu'avec une influence méditerranéenne. La particularité de cette région est que le temps ne change pas brusquement, il n y a pas de danger d avalanche. Elle vous garanti la tranquillité et la sécurité, nécessaires pour de bonnes vacances en famille. Si vous ne skiez pas, ce n est pas une tragédie, l école de Pamporovo est l une des meilleure d’Europe.

Le Guide Région par Région

La ville de Sofia
Sofia est l une des plus vieilles villes d Europe. Pendant plus de 7000 années la ville a été un lieu de rencontre et d échange, ouverte sur l extérieur. Les tribus et les peuples sont venus et sont repartis, mais Sofia n a jamais disparue.
Autour hui Sofia est une capitale moderne et bruyante, et le centre économique, politique et culturel du pays. L’harmonie entre le passe et le présent donne a la ville sont charme unique.
Sofia a tout le tumulte d’une capitale, avec le grand avantage d’un centre ville compacte qui peut se visiter a pied.

Bourgas,Sliven,Yambol
Vieille de plus de 2000ans, Bourgas est le point de départ pour toute visite sur la cote bulgare. Le port de Bourgas est le plus grand port bulgare.
Sliven est la seule ville bulgare a n avoir jamais change son nom slave.
Yambol- au nord vous pourrez admirer les ruines de Kabyle qui était à l origine

Dobrich, Shoumen, Varna
Dobrich-presque situe en plein centre du plateau de Dobruzha. La région compte de nombreuses nécropoles et monuments.
Shoumen- la première capitale de la Bulgarie.
Varna- La perle bulgare de la mer noire. La ville fut fondée par les grecs en 580av. JC.

Gabrovo, Lovetch, Pleven, Veliko Turnovo
La municipalité de Gabrovo se situe au nord de la Bulgarie. La région est pittoresque et mérite un détour, spécialement la vallée de Yantra.
La ville de Lovetch est l une des plus grandes villes du pays.
Pleven- connu pour la bataille entre la Russie et la Turquie (1877-1878) qui s y déroula pendant 5 mois ( la Bulgarie devint indépendante âpres 500ans de joug ottoman).

Veliko Turnovo
L ancienne capital bulgare. La situation de la ville et la vue qu’elle offre font de Veliko Turnovo un endroit pittoresque ou il fait bon flâner.

Haskovo, Kardjali, Stara Zagora
La région d Haskovo attire de nombreux touristes grâce à son atmosphère plaisante et bucolique, et ses splendides forets de chênes.

La ville de Stara Zagora, vieille de 8000 ans, est de nos jours une cite faites de rues perpendiculaires, arborées et sillonnée de poètes.

Montana, Vidin et Vratza
La ville de Montana occupe une superficie de 647.6km2, se qui représente 18% du territoire du district de Montana. C est la ville avec à la fois le territoire le plus grand et le plus grand nombre de personne dans le district.
Vidin est située au nord ouest de la plaine du Danube.
Vratza- le parc naturel de « Vrachanski Balkan », prés de la ville, donne de formidables opportunités pour les promenades.

Pazardjik, Plovdiv, Smolyan
Pazardjik- Fondée par le tsar russe au 15eme siècle. Rome, « la ville éternelle », est plus jeune que Pazardjik
Smolyan- Il s agit d un centre de tourisme dans l ouest de Rhodopes, au milieu d une vallée 1000m au dessus du niveau de la mer, proche du complexe d hiver de Pamporovo.

Razgrad, Rousse, Silistra, Targovishte
La ville de Razgrad est située le long de la valle de Beli lorn River, en direction sud-est/nord-ouest. Elle est située à 60km de Rousse, 130km de Varna, 55km de Shoumen et 36km de Targovishte.

Razgrad a toujours été au fil des siècles un carrefour, liant l’Europe centrale et la région de la mer noire et l’Asie.
La plus grande attraction de la région de Razgrad sont les tombes thrace de sveshtari, qui date de 3eme siecle avant JC (incluses au patrimoine de l UNESCO).
La ville de Roussé est située sur la rive droite du Danube. Roussé est surnommée « le petit Paris » pour son style néoclassique de ses immeubles.
La ville de Silistra est située au nord-est de la Bulgarie, a proximité de la frontière avec la Roumanie. La ville est egalement le port bulgare le plus proche de Reni et Izmail, les ports ukrainien d ou la Bulgarie importe du charbon. La ville couvre une superficie de 516km2, dont 75% de terre agricole, 3800 hectares de foret et 1500hectare de lacs.
La ville de Targovishte est un centre administratif régional du sud est de la Bulgarie. Située dans la plane fertile et pittoresque de la plaine du Danube, la ville compte 69200 hectares. Elle est située à 110km de Varna et a 100km de Rousse et en fait un carrefour stratégique.

Blagoevgrad, Kyustendil, Pernik, Sofia
Blagoevgrad est dans le coin sud-ouest de la Bulgarie et couvre une superficie de 628km2 (Blagoevgrad elle-même et 25 villages adjacents). La région héberge 3 des plus grandes montagnes bulgares, le Rila, le Pirin et le Rhodopes. Blagoevgrad est la principale ville et l’une des plus importante économiquement et culturellement du sud-ouest de la Bulgarie. La route internationale qui mène à la Grèce et la république de Macédoine passe par cette ville.

La région de Kyustendil regroupe 9 communes (Kjustendil, Dupitza, Bobov dol, Sapareva banja,Rila, Kocherinovo, Nevestino, Boboshevo, Trekljano). Le centre administratif est Kyustendil situe dans la partie sud-ouest. De nombreuses grandes routes passent par la ville, qui fut historiquement le point de passage pour rallier Constantinople à l’Adriatique.
Distance de Sofia à d autres villes européennes
Amsterdam 2213
Athènes 872
Belgrade 382
Berlin 1699
Bruxelles 2168
Budapest 777
Istanbul 427
Kiev 558
Copenhague 1529
Londres 2160
Madrid 2542
Moscou 3172
Paris 2345
Prague 2201
Rome 1351
Strasbourg 1746
Varsovie 1451
Vienne 1300
Zurich 1672